Het toeval wil dat Luuk Schotsman zijn allereerste bedrijf in Het Industriegebouw begon. “In 1988 kwam ik hier via een makelaar terecht. Ik zocht goedkope en flex- ibele kantoorruimte en het kostte 150 gulden per vierkante meter, dat weet ik nog. Het was precies hetzelfde pand, maar dan grauw, grijs en gesloten. Overal waren dichte ramen en donkere gangen, het was een depressief gebouw. Ik heb hier tot ’91 gezeten. Het was Golfoorlog, er was economische crisis en alle startups waarin ik had geïnvesteerd vielen om. Maar het huurcontract was flexibel dus daar kon ik zo van af. Daarna moest ik opnieuw beginnen.”
Zijn vervolgcarrière ging hem voor de wind en na de verkoop van een succesvol IT-bedrijf zochten zijn vrouw en hij een investeringsmogelijkheid. “Zij zag in het AD dat dit gebouw te koop stond. Vestia, de eigenaar, lag destijds onder vuur. Ze moesten alle niet-woonactiviteiten staken en dat vastgoed verkopen in ruil voor een reddings- actie. Het kantoor dat ze hier hadden was als een paleis ingericht. De rest was nog steeds de oude meuk waar ik ooit had gezeten.” Toch leek het hen een interessante investering. “Het was 2014, dus je had de naweeën van de financiële crisis uit 2008 en vastgoed was niet veel waard. Voor ons was dat een gelukje.” Van de zeven bieders deden zij het hoog- ste bod. “Het stond op dat moment voor twee derde leeg. Die potentiële inkomsten hebben wij gedeeltelijk meegenomen in ons bod, terwijl de rest dat niet deed.”
De andere aspirant kopers wilden er appartementen van maken. “Dat was een flinke extra investering geweest. Van de huurinkomsten konden we in ieder geval leven en de rente betalen van het geld dat we erin hadden gestoken. Daarna zijn we rustig gaan nadenken wat we ermee wilden. We hebben meerdere opties onderzocht, maar de afmetingen van het gebouw lenen zich niet voor woningen. Dan zou je pijpenlaatjes krijgen met maar aan één kant licht, iets wat we zelf nooit zouden kopen of huren.”
Ze namen intrek in hun huidige kantoorruimte. “We hebben de vloer en muren geschilderd en iedereen die hier kwam vond het meteen prachtig. Datwaseenverrassingendathielponsdepotentievanditgebouwtezien.” Hij werd een bewonderaar van architect Maaskant. “Dit gebouw is hyper- modern. Het is uit de tijd van voor airconditioning, dus je moest het op een natuurlijke manier ventileren. Daar hebben we nu – in tijden van corona – enorm profijt van. Hij was echt een visionair, die voor de oorlog in Amerika inspiratie had opgedaan.”
Zo heeft de architect het gebouw altijd als een bedrijfsverzamelgebouw bedoeld. “Het ontwerp leent zich daar perfect voor. Een deel van de huurders zat hier op tij- delijke basis. Dat waren allemaal leuke, jonge bedrijven, zoals marketingbureaus en IT-bedrijven. Magnet.me zat hier toen bijvoorbeeld ook al. Dat gaf een leuke sfeer.” Zo besloten ze om het een bedrijfsverzamelgebouw te houden. “Tegen de meeste huurders hebben we gezegd: ‘We gaan het gebouw beter maken, maar wel iets meer huur vragen.’ Een hoop zijn gebleven, tot op de dag van vandaag.” Tegelijkertijd werden wij door MVRDV benaderd of ze in het Vestia-kantoor mochten. “Dat was door de woningcorporatie al volledig gerenoveerd, dus ze hoefden alleen maar even te schilderen.”
De volgende belangrijke ingreep was de renovatie van het gebouw. “Piet Hein Eek is een goede relatie van ons. We vroegen hem een voorstel te doen hoe we het gebouw moesten stylen. Hij zei: ‘Je moet het transparant maken’ en heeft de glazen wanden ontworpen. Dat was veel duurder dan standaard kantoorwanden. Het is een groot gebouw, dus dat was een moeilijke investeringsbeslissing, maar we hebben het toch gedaan.” En met succes. “We hebben de muren gesloopt en licht erin gebracht, zodat je dwars door het gebouw heen kunt kijken. Zo is het oorspronkelijk bedoeld geweest door Maaskant. Het is transparant, en je krijgt een heel ander gevoel als je door het gebouw loopt. De oudere ruimtes waren onverhuurbaar, maar zodra het was opgeknapt zat het meteen vol.”
Luuk maakt de vergelijking met Het Groothandelsgebouw, dat in dezelf- de naoorlogse periode door Maaskant werd gebouwd. “Dat is van buiten prachtig, maar geeft van binnen een donkere, beklemmende indruk. Terwijl het hier van binnen ook heel mooi is. Er is een heel kenmerkend verschil tus- sen de gebouwen. Waar bij het Groothandelsgebouw alle vier de zijdes even hoog zijn, is hier de zuidzijde lager, waardoor er altijd licht is. Er is een stuk van de potentiële verhuurbare ruimte afgehakt, maar je krijgt er licht voor terug. Dat is financieel niet de beste keuze, maar het levert een veel aan- genamer gebouw op. Het ontwerp is vanuit de gebruiker gezien dus beter.”
De renovatie is gefaseerd gegaan. “Mede omdat het ongelofelijk duur is, maar we zijn bijna klaar. De laatste ruimtes worden nu transparant gemaakt. Veel mensen zijn uit de oude kantoren verhuisd naar nieuwe stukken.” Van de 22.000 vierkante meter is nu honderd procent gevuld. “We hebben dit gebouw geprobeerd zo conjunc- tuurbestendig mogelijk te maken. De afgelopen maanden kwam dat goed uit. Dat houdt in dat je verschillende bedrijfstakken in huis hebt en je de huur zo laag mogelijk houdt. In tijden van recessie komen mensen die dure kantoren niet meer willen – of kunnen betalen hier naartoe. Een bewuste strategie die de afgelopen maanden heel succesvol blijkt.” De gemiddelde huurprijs is momenteel 100 euro per vierkante meter. “Als mensen nu starten is dat 130, dus veel mensen huren nog voor het oude tarief. Dat is ver onder de marktprijs en dat willen we zo houden.”
Ondertussen proberen ze zoveel mogelijk diensten te verzinnen om het leven van hun huurders makkelijker en aangenamer maken. “Daarom zijn we By Jarmusch begonnen. We probeerden daar een restaurant in te krijgen, maar niemand wilde. We vonden dat er een leuke plek moest zijn voor het gebouw waar je kunt lunchen en mensen kunt ontvangen. Inmiddels zitten hier vijf succesvolle horecazaken.”
De plint is eigenlijk het moeilijkste van een pand, legt Luuk uit. “Met goed internet, een mooi gebouw vol met kunst en redelijke prijzen, kom je een heel eind. De plint is een ander verhaal. Probeer mensen maar te vinden die in de huidige e-commercetijd een winkel in de lucht kunnen houden. Horeca past hier gelukkig heel goed. Drie van de restaurants konden en wilden ook in crisistijd gewoon de huur doorbetalen, ondanks ons aanbod om die op te schorten.”
Er is een aantal gespecialiseerde winkels met een eigen publiek. “Sommige zaken combineren hun onderneming met een expositieruimte in de plint, zo heb je ook een publieksfunctie. Inmiddels hebben we een bestendige, leven- dige, toegankelijke plint, zonder te veel leegstand. Dat vond ik het moeilijkst, zeker omdat dit een straat is met weinig publiek. Gelukkig is dat nu redelijk bijgetrokken. De straat en dit gebouw zijn een bestemming geworden. De gemeente is ons dankbaar dat we dit gebied op de kaart hebben gezet. Dat is nooit onze bedoeling geweest, zoiets weet je niet van tevoren.”
De huidige focus ligt op vernieuwen. “We blijven investeren om het beter te maken. Het is nooit klaar. We willen blijven voorlopen, met het snelste internet en bekende hedendaagse kunstenaars op de muren.” Hij wijst naar de kast: “Dat apparaat met het groenelichtjegeeftaanofjemoetventileren,hethangtookinalonzevergaderzalen.” Een oud kantoor werd omgetoverd tot dakterras. “Huurders kunnen daar hun relat- ies ontvangen, er is ruimte om cursussen te geven en de horeca kan diners met een schitterend uitzicht organiseren. We gaan zoomrooms inrichten. Bij ons zit bijna alles trouwens in de huur inbegrepen, terwijl je bij de meeste bedrijfsverzamelgebouwen veel diensten apart af moet nemen.”
Hij ziet een groot verschil met hun aanpak en de rest van de vastgoedwereld. “Die is nog ouderwets. Je bouwt een gebouw als projectontwikkelaar, daar zet je een huurder in voor twintig jaar en dan verkoop je het aan een pen- sioenfonds voor de hoofdprijs. Dat betekent ook dat er bijvoorbeeld geen software bestaat om bedrijfsverzamelgebouwen te managen. Dat zijn we zelf aan het ontwikkelen. Want we hebben 280 huurders, met verschillende huren, variabele termijnen en de receptie moet iedereen weten te vinden.”
Het verloop is tot Luuks grote tevredenheid laag. “Het leuke is dat veel bedrijven bij ons doorgroeien, dan beginnen ze op een klein kamertje en zitten ze nu in een halve vleugel. Of van een desk naar een eigen kantoor. Terwijl ze een opzegtermijn van drie maanden hebben. En ze blijven! Andere kantoren laten mensen een contract tekenen voor tien jaar en gooien de sleutel weg. Wij willen dat ze blijven omdat ze het leuk vinden. Dat is een andere benadering. Bij ons houden ze de sleutel in de hand.”
Die filosofie is een belangrijk ijkpunt voor de bedrijfsvoering. “Wij vinden dat je een redelijke prijs moet vragen voor een goed product. Goed voor weinig. Dat betekent geen gouden kranen – je moet je geld slim uitgeven.”
Hij beschouwt het als een pluspunt dat ze niet uit de vastgoedwereld komen. “We voorkomen gentrification, daar zijn we fel op tegen. Je maakt de stad ermee kapot. Toen ik op mijn 17e in 1976 door New York liep was dat een fantastische, fascinerende, gave klerezooi. Daar is nu weinig meer van over. Gladgestreken, peperduur, leeg. Dat ligt altijd op de loer. We willen dat absoluut niet op ons geweten hebben.”
Niet ver van Het Industriegebouw vandaan vragen ze het drievoudige voor een pand in de plint. Luuk: “Daar zie je een enorm verloop, want dat is niet op te brengen. We hebben liever langetermijncommitment dan leegstand. Dán krijg je een community. Het heeft vijf jaar geduurd voordat de mensen elkaar hier allemaal kenden. Dat krijg je niet als je continu nieuwe huurders hebt.”
De gebiedsontwikkeling die Het Industriegebouw teweegbracht smaakt naar meer. Een consortium van het Volkshotel, Crimson en Het Industriegebouw is in gesprek met de gemeente om een deel van het Schiekadeblok (een aantal Wederopbouwpanden aan de Delftsestraat) te ontwikkelen. “Het Volkshotel bouwt een deel nieuwbouw en combineert dat met oudbouw tot een hotel, Crimson maakt in een deel van het pand waar ze reeds huren een architectuurhub en wij maken van de rest een bedrijfsver- zamelgebouw. We kennen Crimson omdat ze voor dit gebouw een cultuurhistorische verkenning hebben gemaakt. Zij verhuisden toen naar de Delftsestraat en wij zeiden: ‘Als jullie het ooit kunnen kopen, bel ons dan’.”
Wel een andere uitdaging dan op de Goudesingel, benadrukt Luuk. “We vinden dat stadmaken ontzettend leuk. Maar Het Industriegebouw was makkelijker, hier konden we een concept uitrollen. Daar heb je 8000 vierkante meter, waarvan de helft hotel wordt. De plint heb je ook niet onder controle, want er zitten nog allemaal gebouwen tussen. Wat dat betreft is het een veel moeilijkere opgave.”
Waarom ze het toch wilden? “Als je er wat van kunt maken is het een geniale plek. We hopen dat we de ervaringen van hier, daar in de praktijk kunnen brengen. Onze lol zit in het begin, het aanjagen en verzinnen van concepten, het aan de praat krijgen. Daarna vinden we het leuk om te blijven drukken op vernieuwing. Dat is het moeilijkste wat er is, mensen denken ‘het loopt lekker, wat maakt het uit’, maar dat is een valkuil.”
Alle beslissingen neemt hij samen met Esther. “Het is zo belangrijk dat we dit samen doen. Zij speelt een essentiële rol, zoals bij de aankoop van het pand en het binnenhalen van de voormalige directeuren, want zij hebben op hun beurt weer Eva Sharo en Desiree van den Wittenboer binnengehaald, die nu samen het gebouw runnen.” Een structuur met meerdere personen naast elkaar als directie is eveneens onderdeel van hun bedrijfsfilosofie. “We geloven in een gezamenlijke leiding. Bij elk bedrijf dat we hadden hebben we twee of drie directeuren naast elkaar gezet. Je moet verschillende talenten en karaktertrekken combineren. Voor ons is dat een strategische zet om bedrijven sterk te maken. Je houdt elkaar scherp. Met zijn tweeën kom je veel verder.”
